Qiymətləndirmənin Məqsədləri

Qiymətləndirmə geniş mənada, qiymətləndirici subyektlərin əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin (girov dəyəri, investisiya dəyəri, likvid dəyəri, tam bərpa dəyəri, qalıq dəyəri, ləğvetmə dəyəri) müəyyən edilməsinə yönəlmiş fəaliyyətidir. Lakin, bu fəaliyyətin dəqiqliyi nöqteyi nəzərindən onun bir sıra məhdudlaşdırıcı şərtləri və xüsusiyyətləri də vardır. Bunları nəzərə almaqla “qiymətləndirmə fəaliyyət”i dedikdə, sifarişçinin (istehlakçının) konkret məqsədlərini rəhbər tutaraq əmlakın bazar və ya digər dəyərinin qiymətləndirici tərəfindən müstəqil şəkildə, həm də dəqiq müəyyən edilməsi üzrə fəaliyyət nəzərdə tutulur. Bu anlayışa uyğun olaraq, qiymətləndirmə fəaliyyətinin aşağıdakı əlamətləri mövcuddur və dünya təcrübəsində onların nəzərə alınmasına böyük əhəmiyyət verilir:

Birincisi, qiymətləndirmə fəaliyyəti məqsədli xarakter daşıyır. Belə ki, qiymətləndirilən əmlakın hansı məqsəd üçün qiymətləndirilməsi müəyyən edilməlidir; ikincisi, həmin məqsədlərə müvafiq olaraq, qiymətləndirmə fəaliyyəti müxtəlif dəyərlərin müəyyən edilməsinə yönəldilir. Deməli, fəaliyyətin mövcud hüquqi və normativ bazası buna tam imkan verməlidir. Lakin, bazar iqtisadiyyatı şəraitində bazar dəyərinin əhəmiyyətini və onun tətbiqi məqamlarını xüsusi qeyd etmək lazımdır; üçüncüsü, bu fəaliyyət bilavasitə əmlak qiymətləndiricisi tərəfindən həyata keçirilir; dördüncüsü qiymətləndirmə fəaliyyəti konkret dəyərin müəyyən edilməsinə yönəldilmiş prosesdir. Bu fəaliyyət zamanı obyektin qiyməti barədə konkret qiymətləndirmə tarixinə elmi cəhətdən əsaslandırılmış nəticə çıxarılır və bu nəticə qiymətləndiricinin hesabatında öz əksini tapır (həmin hesabatın tərtib edilməsi barədə sonrakı fəsillərdə müfəssəl məlumat verilir).

Ümumi ifadə ilə dedikdə, qiymətləndirmə əmlakın dəyərinin müəyyən edilməsidir. Lakin, bu və ya digər əmlakın qiymətləndirilməsi məqsədindən asılı olaraq, onların dəyəri əsaslı surətdə dəyişə bilər. Bu da, obyektin dəyərinin spesifik məqsədlər üçün müəyyən edilməsi tələblərindən irəli gəlir. Daha doğrusu, hər hansı əmlakın vergiyə cəlb edilməsi və ya ipoteka krediti məqsədilə qiymətləndirilməsində müxtəlif yanaşmalar və metodlar tətbiq olunur.

Qiymətləndirmənin zəruriliyi və ya könüllülüyü hüquqi məsələlərə daha çox aiddir. Lakin, onun bir sıra iqtisadi məqamlarının aydınlaşdırılmasına da ehtiyac vardır. Məqsəd və təyinatından asılı olaraq, əmlakın qiymətləndirilməsinin iki növü mövcuddur:

A) Mütləq qiymətləndirmə;

B) Könüllü qiymətləndirmə.

Əmlakın mütləq və ya könüllü olaraq qiymətləndirilməsinə dair hüquqi əsaslar Azərbaycan Respublikasnın 1998-ci ildə qəbul edilmiş “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” qanununda müfəssəl səkildə göstərilir. Eyni zamanda digər qanunuvericilik aktlarında da (Azərbaycan respublikasının Mülki, Vergi, Torpaq Məcəllələrində; bank, maliyyə, sığorta və s. haqqında bir sıra qanunlarda), əmlakın qiymətləndirilməsinin məcburiliyi və ya könüllülüyü halları xüsusi olaraq göstərilir. Müstəqil Azərbaycan Respublikasının iqtisadi həyatının inkişafı və tənzimləsməsinə xidmət edən hər cür hüquqi-normativ aktın prinsiplərinə, habelə sivil bazar münasibətlərinin beynəlxalq ənənələrinə müvafiq olaraq obyektlərin ardıcıllıqla nəzərdən keçirilməsi bu fəaliyyət növünün hüquqi tənzimlənməsi üçün önəmli sayıla bilər.

Qiymətləndirilməsi zəruri (mütləq) sayılan obyektlər sırasına aid edilən əmlak növlərini, bu istiqamətdə onların qiymətləndirilməsinin mütləqliyini göstərən bəzi şərtləri və əlamətləri nəzərdən keçirək.

1. Azərbaycan Respublikasının dövlət mülkiyyəti, bələdiyyə və şəxsi mülkiyyətin qiymətləndirilməsi asagıdakı hallarda mütləq sayılır:

  • Obyekt satıldıqda və ya özgəninkiləşdirildikdə;
  • Obyekt özəlləşdirildikdə, etibarlı idarəetməyə və icarəyə verildikdə;
  • Obyekt hüquqi şəxsin nizamnamə kapitalına və müvafiq fonduna maddi aktiv kimi qoyulduqda;
  • Obyektdən girov predmeti kimi istifadə edildikdə;
  • Obyektdən hər hansı dövlət təşkilatının xarici maliyyə təskilatları qarsısında borc öhdəliyi kimi istifadə edilməsi zərurəti yarandıqda (bu əsasən dövlət mülkiyyətinə aiddir).

2. Hər hansı obyektin dəyəri barədə tərəflər arasında mübahisələr yarandıqda onun müstəqil qiymətləndirici tərəfindən real dəyərinin müəyyən edilməsi zərurəti yaranır.

Bunun da baş verməsi əsasən asagıdakı hallarda gözlənilir:

  • Obyektin dövlət və ya bələdiyyə ehtiyacları üçün sahibindən alınması və ya müxtəlif razılaşmalarla götürülməsi;
  • Əmlakın milliləşdirilməsi;
  • İpoteka kreditləşməsi zərurəti yarandıqda;
  • Əmlak vergisinin hesablanması prosesində onun düzgün ödənilməsini təmin etmək məqsədi ilə baş vermis müəyyən şübhə və mübahisələrin araşdırılması zərurəti yarandıqda;
  • Qiymətləndirmə obyektinin icbari sığortası ilə bağlı olaraq sığorta hadisəsinin bas verməsi hallarında mövcud itki və dəymiş ziyanların dəyərinin müəyyən edilməsində;
  • Ər və arvad arasında boşanma halları olduqda tərəflərin razılığı ilə əmlakın bölgüsü zərurəti yarandıqda;

Səhmdar cəmiyyətlərinə üzv olmaq, üzvlükdən çıxmaq, habelə tərəflərin razılığı və Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq vaxtaşırı səhmlərin dəyərinin qiymətləndirilməsinə ehtiyac yaranır:

Yuxarıda qeyd olunan bütün hallarla bərabər məhkəmənin qərarı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi və ya təkrar qiymətləndirilməsinə zərurət yarana bilər.

Könüllü qiymətləndirmə bazarı daha geniş və əhatəlidir. Əmlakın alqı-satqısı, bölgüsü, birləşdirilməsi, bağışlanması, yeni firma və şirkətlərin yaranması əmlak bazarının fasiləsiz olaraq hərəkətini, hər bir əmlakın dövriyyəsini şərtləndirən gerçəkliklərdən biridir. Sahibkarın öz əmlakından istifadə müstəqilliyi qanunvericiliklə təmin edldiyi kimi, həmin əmlakın yuxarıda sadalanan proseslərə qatılması üçün sahibkar onu qiymətləndirmək hüququna malikdir. Deməli, bu zaman könüllü olaraq əmlak sahibi digər bir sahibkara (pesəkar qiymətləndirci özü də intellektual sahibkarlar sırasına aid edilə bilər) müraciət etməli olur. Tərəflər arasında müvafiq müqavilələlər imzalanır və heç kəsdən asılı olmayan həmin əmlakın dəyərinin saxtalaşdırılmasında heç bir marağı olmayan müstəqil qiymətləndirici sahibkarın sifarisinə əsasən onun əmlakının real dəyərinin müəyyən edilməsi prosesinə qatılır.

Könüllü qiymətləndirmə asagıdakı hallarda aparılır:

  • Yeni biznesin investisiya layihəsinin, yaxud mövcud olan biznesin yeni istiqamətlərindən birinin investisiya layihəsinin qiymətləndirilməsi;
  • Şirkətin cari idarə edilməsi səmərəliliyinin yüksəldilməsi (daxili istifadə məqsədilə) üçün qiymətləndirməsi;
  • Biznesin (müəssisənin) və ya onun bir hissəsinin alınması, satılması məqsədilə qiymətləndirməsi;
  • Qiymətli kağızların əlavə emissiya və girov qoyulması məqdsədilə qiymətləndirilməsi;
  • Biznesin strukturunun yeniləşdirilməsi məqsədilə qiymətləndirmə;
  • Əmlakı girov qoyaraq kredit götürülməsi məqsədilə qiymətləndirmə;
  • Obyektin sığorta olunması məqsədilə qiymətləndirmə;
  • Vergiqoyma məqsədilə qiymətləndirmə;
  • Borc öhdəliyinin qiymətləndirilməsi;
  • İtkinin və ya itirilmiş gəlirin qiymətləndirilməsi;
  • Biznesin və onun müəyyən hissəsinin könüllü olaraq ləğv edilən hissəsinin qiymətləndirilməsi;
  • Müəssisənin ayrı-ayrı əmlakının və ya əmlak növlərinin qiymətləndirilməsi;
  • Əsas fondların yenidən qiymətləndirilməsi məqsədilə qiymətləndirmə.






RƏNG SEÇİN