Qiymətlədirmənin məqsədləri
Ünvan: Bakı ş., Yasamal rayonu, Şəfayət Mehdiyev küç., kvartal 559, B/17
Tel: (+99412) 5108665
E-mail: info@aqc.az

Xəritəyə bax

Qiymətləndirmənin məqsədi

Qiymətləndirmə genis mənada, qiymətləndirici subyektlərin əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin (girov dəyəri, investisiya dəyəri, likvid dəyəri, tam bərpa dəyəri, qalıq dəyəri, ləgvetmə dəyəri) müəyyən edilməsinə yönəlmis fəaliyyətidir. Lakin, bu fəaliyyətin dəqiqliyi nöqteyin əzərindən onun bir sıra məhdudlasdırıcı sərtləri və xüsusiyyətləri də vardır. Bunları nəzərə almaqla “qiymətləndirmə fəaliyyət”i dedikdə, sifarisçinin (istehlakçının) konkret məqsədlərini rəhbər tutaraq əmlakın bazar və ya digər dəyərinin qiymətləndirici tərəfindən müstəqil səkildə, həm də dəqiq müəyyən edilməsi üzrə fəaliyyət nəzərdə tutulur. Bu anlayısa uygun olaraq, qiymətləndirmə fəaliyyətinin asagıdakı əlamətləri mövcuddur və dünya təcrübəsində onların nəzərə alınmasına böyük əhəmiyyət verilir:

Birincisi, qiymətləndirmə fəaliyyəti məqsədli xarakter dasıyır. Belə ki, qiymətləndirilən əmlakın hansı məqsəd üçün qiymətləndirilməsi müəyyən edilməlidir; ikincisi, həmin məqsədlərə müvafiq olaraq, qiymətləndirmə fəaliyyəti müxtəlif dəyərlərin müəyyən edilməsinə yönəldilir. Deməli, fəaliyyətin mövcud hüquqi və normativ bazası buna tam imkan verməlidir. Lakin, bazar iqtisadiyyatı səraitində bazar dəyərinin əhəmiyyətini və onun tətbiqi məqamlarını xüsusi qeyd etmək lazımdır; üçüncüsü, bu fəaliyyət bilavasitə əmlak qiymətləndiricisi tərəfindən həyata keçirilir; dördüncüsü qiymətləndirmə fəaliyyəti konkret dəyərin müəyyən edilməsinə yönəldilmis prosesdir. Bu fəaliyyət zamanı obyektin qiyməti barədə konkret qiymətləndirmə tarixinə elmi cəhətdən əsaslandırılmıs nəticə çıxarılır və bu nəticə qiymətləndiricinin hesabatında öz əksini tapır. (həmin hesabatın tərtib edilməsi barədə sonrakı fəsillərdə müfəssəl məlumat verilir.)

Ümumi ifadə ilə dedikdə, qiymətləndirmə əmlakın dəyərinin müəyyən edilməsidir. Lakin, bu və ya digər əmlakın qiymətləndirilməsi məqsədindən asılı olaraq, onların dəyəri əsaslı surətdə dəyisə bilər. Bu da, obyektin dəyərinin spesifik məqsədlər üçün müəyyən edilməsi tələblərindən irəli gəlir. Daha dogrusu, hər hansı əmlakın vergiyə cəlb edilməsi və ya ipoteka krediti məqsədilə qiymətləndirilməsində müxtəlif yanasmalar və metodlar tətbiq olunur.

Qiymətləndirmənin zəruriliyi və ya könüllülüyü hüquqi məsələlərə daha çox aiddir. Lakin, onun bir sıra iqtisadi məqamlarının aydınlasdırılmasına da ehtiyac vardır. Məqsəd və təyinatından asılı olaraq, əmlakın qiymətləndirilməsinin iki növü mövcuddur:

  1. a) mütləq qiymətləndirmə;
  2. b) könüllü qiymətləndirmə.

Əmlakın mütləq və ya könüllü olaraq qiymətləndirilməsinə (dair hüquqi əsaslar) Azərbaycan Respublikasnın 1998-ci ildə qəbul edilmis “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” qanununda müfəssəl səkildə göstərilir. Eyni zamanda digər qanunuvericilik aktlarında da (Azərbaycan respublikasının Mülki, Vergi, Torpaq məcəllələrində; bank, maliyyə, sıgorta və s. haqqında bir sıra qanunlarda), əmlakın qiymətləndirilməsinin məcburiliyi və ya könüllülüyü halları xüsusi olaraq göstərilir. Müstəqil Azərbaycan Respublikasının iqtisadi həyatının inkisafı və tənzimləsməsinə xidmət edən hər cür hüquqi-normativ aktın prinsiplərinə, habelə sivil bazar münasibətlərinin beynəlxalq ənənələrinə müvafiq olaraq obyektlərin ardıcıllıqla nəzərdən keçirilməsi bu fəaliyyət

növünün hüquqi tənzimlənməsi üçün önəmli sayıla bilər.

Qiymətləndirilməsi zəruri (mütləq) sayılan obyektlər sırasına aid edilən əmlak növlərini, bu istiqamətdə onların qiymətləndirilməsinin mütləqliyini göstərən bəzi sərtləri və əlamətləri nəzərdən keçirək.

1.Azərbaycan Respublikasının dövlət mülkiyyəti, bələdiyyə və səxsi mülkiyyətin qiymətləndirilməsi asagıdakı hallarda mütləq sayılır:

  • Obyekt satıldıqda və ya özgəninkiləsdirildikdə;
  • Obyekt özəlləsdirildikdə, etibarlı idarəetməyə və icarəyə verildikdə;
  • Obyekt hüquqi səxsin nizamnamə kapitalına və müvafiq fonduna maddi aktiv kimi qoyulduqda;
  • Obyektdən girov predmeti kimi istifadə edildikdə;
  • Obyektdən hər hansı dövlət təskilatının xarici maliyyə təskilatları qarsısında borc öhdəliyi kimi istifadə edilməsi zərurəti yarandıqda (bu əsasən dövlət mülkiyyətinə aiddir).
  1. Hər hansı obyektin dəyəri barədə tərəflər arasında mübahisələr yarandıqda onun müstəqil qiymətləndirici tərəfindən real dəyərinin müəyyən edilməsi zərurəti yaranır.

Bunun da bas verməsi əsasən asagıdakı hallarda gözlənilir:

  • Obyektin dovlət və ya bələdiyyə ehtiyacları üçün sahibindən alınması və ya müxtəlif razılasmalarla götürülməsi;
  • əmlakın milliləsdirilməsi;
  • ipoteka kreditləsməsi zərurəti yarandıqda;
  • əmlak vergisinin hesablanması prosesində onun düzgün ödənilməsini təmin etmək məqsədi ilə bas vermis müəyyən sübhə və mübahisələrin arasdırılması zərurəti yarandıqda;
  • qiymətləndirmə obyektinin icbari sıgortası ilə baglı olaraq sıgorta hadisəsinin bas verməsi hallarında mövcud itki və dəymis ziyanların dəyərinin müəyyən edilməsində;
  • ər və arvad arasında bosanma halları olduqda tərəflərin razılıgı ilə əmlakın bölgüsü zərurəti yarandıqda;
  • səhmdar cəmiyyətlərinə üzv olmaq, üzvlükdən çıxmaq, habelə tərəflərin razılıgı və Azərbaycan respublikasının qanunvericiliyinə uygun olaraq vaxtasırı səhmlərin dəyərinin qiymətləndirilməsinə ehtiyac yaranır:
  • yuxarıda qeyd olunan bütün hallarla bərabər məhkəmənin qərarı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi və ya təkrar qiymətləndirilməsinə zərurət yarana bilər.

Könüllü qiymətləndirmə bazarı daha genis və əhatəlidir. əmlakın alqı-satqısı, bölgüsü, birləsdirilməsi, bagıslanması, yeni firma və sirkətlərin yaranması əmlak bazarının fasiləsiz olaraq hərəkətini, hər bir əmlakın dövriyyəsini sərtləndirən gerçəkliklərdən biridir. Sahibkarın öz əmlakından istifadə müstəqilliyi qanunvericiliklə təmin edldiyi kimi, həmin əmlakın yuxarıda sadalanan proseslərə qatılması üçün sahibkar onu qiymətləndirmək hüququna malikdir. Deməli, bu zaman könüllü olaraq əmlak sahibi digər bir sahibkara (pesəkar qiymətləndirci özü də intellektual Sahibkarlar sırasına aid edilə bilər) müraciət etməli olur. Tərəflər arasında müvafiq müqavilələlər imzalanır və heç kəsdən asılı olmayan həmin əmlakın dəyərinin saxtalasdırılmasında heç bir maragı olmayan müstəqil qiymətləndirici sahibkarın sifarisinə əsasən onun əmlakının real dəyərinin müəyyən edilməsi prosesinə qatılır.

Könüllü qiymətləndirmə asagıdakı hallarda aparılır:

  • yeni biznesin investisiya layihəsinin, yaxud mövcud olan biznesin yeni istiqamətlərindən birinin investisiya layihəsinin qiymətləndirilməsi;
  • sirkətin cari idarə edilməsi səmərəliliyinin yüksəldilməsi (daxili istifadə məqsədilə) üçün qiymətləndirməsi;
  • biznesin (müəssisənin) və ya onun bir hissəsinin alınması, satılması məqsədilə qiymətləndirməsi;
  • qiymətli kagızların əlavə emissiya və girov qoyulması məqdsədilə qiymətləndirməsi;
  • biznesin strukturunun yeniləsdirilməsi məqsədilə qiymətləndirmə;
  • əmlakı girov qoyaraq kredit götürülməsi məqsədilə qiymətləndirmə;
  • obyektin sıgorta olunması məqsədilə qiymətləndirmə;
  • vergiqoyma məqsədilə qiymətləndirmə;
  • borc öhdəliyinin qiymətləndirilməsi;
  • itginin və ya itirilmis gəlirin qiymətləndirilməsi;
  • biznesin və onun müəyyən hissəsinin könüllü olaraq ləgv edilən hissəsinin qiymətləndirilməsi;
  • müəssisənin ayrı-ayrı əmlakının və ya əmlak növlərinin qiymətləndirilməsi;
  • əsas fondların yenidən qiymətləndirilməsi məqsədilə qiymətləndirmə;
X